Hiszpania mówi “stop” zagranicznym kupcom! Czy to koniec eldorado?

Hiszpańska wojna o nieruchomości

Hiszpański rząd wprowadza kontrowersyjne zmiany, które mogą wywrócić rynek nieruchomości do góry nogami. Premier Pedro Sánchez ogłosił na konferencji w Madrycie, że w odpowiedzi na poważny kryzys mieszkaniowy rząd planuje wprowadzenie 100% podatku transakcyjnego od nieruchomości kupowanych przez obywateli spoza Unii Europejskiej, w tym Brytyjczyków. Decyzja ta, choć jeszcze nie przeszła pełnej ścieżki legislacyjnej iwymaga zatwierdzenia przez parlament, może diametralnie zmienić zasady gry na hiszpańskim rynku nieruchomości, zwłaszcza dla obcokrajowców marzących o emeryturze w słonecznej Hiszpanii.

Dlaczego Hiszpania sięga po tak radykalne kroki?

Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii osiągnął punkt krytyczny. Brak mieszkań socjalnych oraz rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że wielu Hiszpanów nie może pozwolić sobie na zakup własnego domu.

Latem 2024 roku w Hiszpanii miały miejsce masowe protesty przeciwko rosnącym cenom mieszkań. W październiku 2024 roku tysiące osób wyszły na ulice Madrytu, domagając się większej dostępności lokali mieszkalnych i krytykując politykę rządu w zakresie mieszkalnictwa. Protestujący nieśli transparenty z hasłami takimi jak “Mieszkanie to prawo, nie biznes” i “Mieszkania, a nie więzienia hipoteczne!”, wyrażając swoje niezadowolenie z obecnej sytuacji na rynku nieruchomości.  

Demonstracje te były reakcją na gwałtowny wzrost cen wynajmu i zakupu mieszkań w Hiszpanii. W Madrycie średnia cena wynajmu pokoju o powierzchni 8-14 metrów kwadratowych osiągnęła €520 miesięcznie, co stanowi wzrost o prawie 100% w ciągu ostatnich dziewięciu lat. W 2024 roku odnotowano również najwyższe ceny zakupu mieszkań, które przekroczyły €2,150 za metr kwadratowy.

W obliczu rosnącego niezadowolenia społecznego premier Sánchez uznał, że wprowadzenie nowych podatków to jedyny sposób na ochronę obywateli przed skutkami tzw. overtourismu, czyli nadmiernej liczby turystów i inwestorów zagranicznych, którzy sztucznie zawyżają ceny mieszkań.

Obecnie zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z podatkiem VAT w przypadku nowych domów lub podatkiem od przeniesienia własności (ITP) w przypadku sprzedaży prywatnej. Stawki te wynoszą od 8% do 11,5%, co już jest znaczącym obciążeniem. Wprowadzenie 100% podatku transakcyjnego byłoby jednak bezprecedensowym ruchem, który wykluczyłby niemal wszystkich poza najbogatszymi inwestorami.

Konie złotej wizy i co to oznacza dla Brytyjczyków?

Brytyjczycy od lat są jednymi z najważniejszych graczy na hiszpańskim rynku nieruchomości, a w 2023 roku zakupili ponad 12 tysięcy domów w Hiszpanii. Wprowadzenie nowych przepisów oznaczałoby koniec marzeń dla wielu z nich. Jak zauważa Stephen Abletshauser, partner w Spencer West LLP, „To populistyczne posunięcie hiszpańskiego rządu może się okazać długoterminowym samobójem. Inne kraje, takie jak Turcja, Włochy, Malta, Cypr czy Francja, z radością przywitają decyzję Hiszpanii w tej zaciekłej walce o zamożnych emerytów szukających słońca”.

Warto zauważyć, że w Wielkiej Brytanii obowiązuje obecnie 2% podatek transakcyjny dla nierezydentów, który ma wzrosnąć w kwietniu 2025 roku. Jednak nawet w tej sytuacji hiszpańska propozycja jest bez porównania bardziej restrykcyjna.

Zaledwie kilka miesięcy temu Hiszpania ogłosiła również koniec programu złotych wiz, który umożliwiał obywatelom spoza UE uzyskanie prawa do pobytu w Hiszpanii w zamian za inwestycję w nieruchomości o wartości co najmniej €500 000. Program ten, choć krytykowany za przyczynianie się do wzrostu cen mieszkań, był popularny wśród inwestorów z całego świata, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii.

Nowa ustawa, opublikowana 11 listopada 2024 roku, przewiduje wygaśnięcie złotych wiz z datą 3-go kwietnia 2025 roku. Chociaż dotychczasowe wnioski złożone przed tym terminem będą rozpatrywane na starych zasadach, to dla nowych inwestorów drzwi do Hiszpanii zostaną zamknięte.

Seila Sanches Lucas, prawnik z brytyjskiego i hiszpańskiego systemu prawnego, zauważa, że propozycja może być bardziej politycznym manewrem niż rzeczywistą zmianą. „Niektórzy uważają, że hiszpański premier jest politycznie podatny na ataki i może to być jedynie przedwyborcza zagrywka mająca na celu zwiększenie jego popularności” – mówi. Nawet jeśli propozycja zostanie przyjęta, proces legislacyjny w Hiszpanii jest znany ze swojej powolności, co daje inwestorom czas na reakcję.

Kto skorzysta na decyzjach Hiszpanii?

Jeśli Hiszpania rzeczywiście wprowadzi nowe obostrzenia, wiele innych krajów może zyskać na tej decyzji. Jak zauważa Matthew Sperry z Katten Muchin Rosenman UK LLP, „Portugalia wydaje się jedyną opcją, która pozostaje dostępna dla osób poszukujących możliwości rezydencji w UE po stosunkowo przystępnych kosztach”.

Dla wielu potencjalnych inwestorów Hiszpania staje się coraz mniej atrakcyjna, podczas gdy inne kraje oferują konkurencyjne programy, takie jak włoski system ryczałtowego podatku w wysokości €200 000 rocznie czy turecki rynek nieruchomości, który przyciąga coraz więcej zagranicznych inwestorów.

Hiszpania stoi w obliczu poważnych zmian, które mogą wpłynąć zarówno na jej rynek nieruchomości, jak i na międzynarodowy wizerunek kraju. Czy decyzje te rzeczywiście rozwiążą problem kryzysu mieszkaniowego, czy też odstraszą inwestorów na korzyść innych krajów? Czas pokaże, ale jedno jest pewne, przyszłość w słonecznej Hiszpanii dla wielu marzących o emeryturze w ciepłym klimacie stała się bardziej niepewna.