Wynajmowanie lokalu własnej firmie, a podatek od nieruchomości

Nie trzeba być podatkowym znawcą, żeby wiedzieć, że z zakupem nieruchomości wiążą się podatki. Ale czy wiesz, że pobieranie czynszu może zwiększyć także podatek SDLT?

Co to jest podatek Stamp Duty Land Tax?

Jest to podatek, który należy uiścić, kiedy kupuje się nieruchomość albo grunt w Anglii lub Irlandii Północnej powyżej określonej ceny. Odpowiednikiem SDLT w Walii jest Land Transaction Tax (LTT) , a w Szkocji Land and Buildings Transaction Tax (LBTT).
Podatek ten może być wymagany w przypadku kupowania nieruchomości na własność, kupowania nowej lub już istniejącej nieruchomości w leasingu, kupowania nieruchomości w ramach schematu współwłasności oraz gdy otrzymujesz nieruchomość w zamian za zapłatę - przykładowo, kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny lub kupujesz udziały w domu.
Zobowiązanie podatkowe dotyczy nie tylko nieruchomości wykorzystywanych dla celów biznesowych. Podobnie dzieje się w przypadku lokali mieszkalnych oraz mieszanych. Podatek oblicza się tak samo, jednak różne są wysokości kwot, od których zaczyna powstawać zobowiązanie podatkowe. Należność podatkowa zaczyna być wymagalna od chwili ustalenia wysokości czynszu, który ma do zapłaty najemca.

Czynsz nominalny

Czynsz nominalny jest zwany także czynszem symbolicznym (token), lub peppercorn rent. Nazwa pochodzi od umów dzierżawy, w których czynsz wynosi symbolicznie jedno ziarnko pieprzu rocznie. Ten rodzaj czynszu występuje często w przypadkach, w których zapłacono za przyznanie najmu.
Jeśli mamy do czynienia z czynszem nominalnym, podatek jest obliczany przy pomocy kwoty ryczałtowej (czyli premii leasingowej), która została uiszczona w zamian za przyznanie najmu (jeżeli taka kwota istnieje).

Obliczanie kwoty podatku

Jeżeli czynsz jest znaczący (czyli powyżej 1000 funtów rocznie), trzeba najpierw obliczyć jego wartość bieżącą netto (net present value - NPV), czyli wartość kapitału w okresie obowiązywania umowy najmu. Przykładowo, jeżeli umowa opiewa na czynsz w wysokości 20 tysięcy funtów rocznie i jest podpisana na 3 lata, wówczas wartość kapitału wyniesie 60 tysięcy funtów. Ponieważ jednak płatność jest otrzymywana na przestrzeni pewnego okresu czasu, podlega dyskontowi (potrąceniu). HMRC na swoich stronach zamieściło kalkulator, za pomocą którego można obliczyć wysokość podatku SDLT dla umów najmy czy dzierżawy. Podobne kalkulatory można znaleźć na stronach urzędu podatkowego Walii i Szkocji.

Limity, powyżej których powstaje zobowiązanie podatkowe

Zerowa stawka SDLT dla nieruchomości mieszkalnych i mieszanych obowiązuje do wysokości 125 tysięcy funtów. Dla nieruchomości komercyjnych limit ten wynosi 150 tysięcy funtów. Nie jest to mało, tak więc o ile czynsz nie jest naprawdę wysoki, nie będzie potrzeby opłacania podatku.

Wyjątki

Są umowy, które z mocy prawa nie podlegają opodatkowaniu podatkiem SDLT. Tak dzieje się w przypadku umów, gdzie czynsz jest opłacany na podstawie licencji pozwalającej na korzystanie z nieruchomości (gruntów lub budynków). Dlaczego tak się dzieje? Z powodu faktu, że licencja nie uprawnia najemcy do korzystania z nieruchomości na zasadzie wyłączności.
Zwolniona z podatku SDLT jest również umowa najmu, która jest zawierana na czas nieokreślony, ponieważ wówczas wynajem zwykle jest utrzymywany przez relatywnie krótki okres czasu.
Ponadto od 1 lipca 2021 roku możesz uzyskać częściowe lub całkowite zwolnienie, gdy ty oraz wszystkie osoby, z którymi ewentualnie dokonujesz zakupu kupujecie nieruchomość po raz pierwszy (first-time buyers), a cena zakupu nie przekracza kwoty 500 tysięcy funtów.
Ulgę w podatku SDLT może także uzyskać osoba, która  jest first-time buyer albo kupuje więcej niż jedną nieruchomość (multiple dwellings), jeżeli złoży wniosek o taką ulgę.
Ulgi są możliwie w większej ilości przypadków. Więcej na ten temat dowiesz się pod tym linkiem.

Reasumując, jeżeli planujesz wynajęcie swojej nieruchomości własnej firmie, najlepiej zrobić to poprzez przyznanie licencji. Jeśli umowa wymagałaby ustalenia czynszu w wysokości znaczącej – czyli większej niż 1000 funtów rocznie, najlepiej pamiętać o uprzednim skorzystaniu z kalkulatora wyliczającego wysokość opodatkowania, dostępnego na stronach HMRC (link wyżej w tekście).

Więcej informacji na temat podatku SDLT można znaleźć na stronie HMRC.