Maciej sprzedał ziemię znajdującą się na terenie Polski. Sprzedaż za kwotę 300,000 złotych odbyła się w maju 2021 roku. Maciej odziedziczył ziemię w ramach spadkobrania po śmierci babci około dziesięciu lat wcześniej. W akcie notarialnym została przedstawiona kwota domniemana 156,000 złotych. Nigdy nie została dokonana żadna profesjonalna i niezależna wycena tej nieruchomości - ani w momencie nabycia spadku, ani przed sprzedażą nieruchomości. Maciej chce wiedzieć, jak w tej sytuacji powinno wyglądać jego rozliczenie z HMRC.
Wartość nabytej nieruchomości
Kwota nabycia przez podatnika nieruchomości od osoby powiązanej, jest kwotą rynkową w momencie przekazania własności. W Wielkiej Brytanii istnieje ustawowy wymóg wykonania niezależnej wyceny nieruchomości, której wartość staje się ceną nabycia w momencie przekazania. Na tej podstawie zostaje obliczony zysk kapitałowy.
Zatem do obliczeń będziemy używać kwoty wartości nieruchomości tak, jakby została zakupiona po cenie rynkowej, bez względu na faktyczny sposób nabycia, którym może być też spadkobranie (jak w omawianym przypadku) czy darowizna.
Koszt wykonania wyceny przez niezależnego rzeczoznawcę jest odejmowany od kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Koszty jakie można odliczyć od kwoty sprzedaży ziemi lub nieruchomości
W 2017 roku, w sprawie O’Donnell v Revenue and Customs [2017], Trybunał potwierdził, że „valuation costs” (koszty wyceny mieszkania), również mogą być uwzględnione w rozliczeniu zysków kapitałowych (Capital Gains Tax - CGT).
Lista wydatków, które możemy uwzględnić przy obliczaniu podatku CGT, to:
- wszelkie wynagrodzenia i prowizje za profesjonalne usługi rzeczoznawcy, licytatora, doradców prawnych lub księgowych;
- koszty notarialne;
- koszty reklamy w celu znalezienia kupującego.
Koszty związane z negocjacją ceny za nieruchomość nie mogą być brane pod uwagę.
Data rozliczenia podatku kapitałowego
Data finalizacji sprzedaży ziemi jest istotna w przypadku odprowadzenia podatku od zysków kapitałowych (CGT), a w omawianej sprawie taki właśnie podatek należy odprowadzić. Gdyby została sprzedana ziemia znajdująca się na terenie UK, wówczas podatnik ma tylko 30 dni na poinformowanie o tym urzędu skarbowego (HMRC) i zapłacenie podatku. Ważne zatem jest, aby właściwie określić rok podatkowy i zastosować zasady obowiązujące dla rozliczania zysku w danym roku. Data podpisania umowy jest wówczas datą wiążącą.
Maciej jednak rozlicza się ze sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami Wielkiej Brytanii. W związku z tym rozliczenie odbędzie się poprzez złożenie zeznania Self Assessment za rok 2021/2022 do dnia 31 stycznia 2023 roku.
Kursy walut
Kursy walut w momencie nabycia oraz sprzedaży ziemi, tak samo jak przeliczenie wszystkich kosztów związanych z kupnem i sprzedażą, są bardzo istotne dla obliczenia wysokości zeznania podatkowego. Wysoki kurs złotówki w momencie sprzedaży obniży kwotę podatku do zapłaty, natomiast niski kurs jest dla podatnika korzystny w momencie obliczania kosztów nabycia ziemi.
Wspomniane 156,000 złotych powinniśmy przeliczyć wg tablic HMRC po kursie obowiązującym, zgodnie z datą odziedziczenia spadku, około 10 lat wcześniej. Tablice HMRC są dostępne tutaj
Wartość sprzedaży będzie z kolei przeliczona według średniej miesięcznej wartości kursu walut podanego również na tablicach HMRC. Sprzedaż odbyła się w maju 2021 roku, zatem sprawdzamy tablice za ten miesiąc tutaj
Podobnie obliczamy wspomniane powyżej, poniesione w związku ze sprzedażą koszty.
Obliczenie Capital Gains Tax
1. Kwota wolna od podatku CGT – Annual Exempt Amount (AEA)
Każdy podatnik w UK ma w roku podatkowym do wykorzystania kwotę wolną od podatku od zysków kapitałowych. W roku 2020/21 jest to kwota w wysokości 12,300 funtów. Zatem pierwszych 12,300 funtów zysków kapitałowych nie będzie opodatkowane i nie będzie konieczności wykazania ich w rozliczeniu podatkowym. Kanclerz Rishi Sunak potwierdził, że kwota wolna od podatku od zysków kapitałowych pozostanie w tej samej wysokości 12,300 funtów od 6 kwietnia 2021 do 5 kwietnia 2026. Podany zakres dat obejmuje datę sprzedaży ziemi, zatem Maciej będzie mógł wykorzystać wolną kwotę od podatku w tej wysokości.
2. Kalkulacje podatku odzysków kapitałowych (Capital Gains Tax calculation)
Stawka podatku od zysków kapitałowych uzależniona jest od progu podatku dochodowego, na którym znajduje się podatnik. Jeśli podatnik jest na podstawowym progu podatkowym, wówczas płaci 10% podatku od zysków kapitałowych, natomiast jeśli jest on na wyższym progu podatkowym, wówczas stawka podatku kapitałowego wynosi 20%.
Stawki te rosną odpowiednio do 18% i 28%, gdy zbywana jest nieruchomość mieszkalna, gdyż te są wyjątkowo wyżej oprocentowane.
Ważne!
Należy pamiętać o tym, aby od zysku odjąć także koszty sprzedaży (np. prawników pośredniczących w sprzedaży), które zmniejszą kwotę zysku do opodatkowania.
Jeśli potrzebujesz pomocy w uporządkowaniu swoich spraw związanych z podwójnym opodatkowaniem, zapraszamy do TaxOne - nowoczesna księgowość i doradztwo podatkowe dla wymagających!
