Wynajem, jako dodatkowy zarobek. Co musisz wiedzieć o podatku VAT w Wielkiej Brytanii?

Znaczenie osoby prawnej

Wiele osób myli pojęcia, co do podmiotu zarejestrowanego w VAT. Należy pamiętać, że to nie firma jest zarejestrowanym podatnikiem, a osoba. Osobą prawną może być jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub LLP, organizacja charytatywna, klub, czy też stowarzyszenie. Oznacza to, że dany podmiot musi rozliczyć podatek należny od każdej sprzedaży podlegającej opodatkowaniu, którą dokona po zarejestrowaniu się, jako podatnik VAT. Rejestracja VAT obejmuje często wiele rodzajów działalności gospodarczej prowadzonej przez jeden podmiot, czyli jedną osobę prawną.

Przykład: Jan jest specjalistą w dziedzinie informatyki i jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Oprócz głównej działalności prowadzi jeszcze dwa dochodowe biznesy. Kupuje i sprzedaje prezenty za pośrednictwem serwisu eBay oraz spełnia się w roli sędziego w lokalnych rozgrywkach piłki nożnej.

Jan mógłby zająć stanowisko, w którym będzie twierdził, że dochód z sędziowania nie powinien podlegać opodatkowaniu, ponieważ robi to głównie dla satysfakcji. Jednak to wciąż wiąże się z płatnością. Podatek VAT jest z zasady należny tylko od dostaw towarów oraz usług "w trakcie lub w ramach jakiejkolwiek działalności prowadzonej przez osobę". Nie ma natomiast wątpliwości co do obowiązku zapłacenia podatku od sprzedaży internetowej.

Jest mało prawdopodobne, że Jan będzie mógł doliczyć 20% VAT do sprzedaży prezentów przez Internet, jeśli sprzedaje towary szerokiej grupie odbiorców lub innym klientom, którzy nie mogą starać się o podatek naliczony bez wpływu na jego obroty.

Mógłby zarejestrować osobny podmiot w celu wyodrębnienia sprzedaży. Dobrym rozwiązaniem byłoby np. zaangażowanie w tym celu członka rodziny.

Zyski z nieruchomości i przepisy VAT

Większość świadczonych usług, mających związek z posiadaniem nieruchomości, jest zwolniona z podatku VAT na mocy VAT Act 1994. Generalnie jest to dobra wiadomość. Jednak od tej zasady wymienia się szereg wyjątków, takich jak opłaty parkingowe, opłaty za powierzchnię magazynową, czy wynajem sal na przyjęcia weselne.

Wyjątek, który nas szczególnie interesuje, to przepis mówiący o opodatkowaniu usług zakwaterowania w zajeździe, pensjonacie lub „podobnym zakładzie”. Jaka nieruchomość może być zakwalifikowana jako „podobny zakład”? Czy może to oznaczać, że zakwaterowanie zapewnione dla gości w prywatnym domu jest objęte podatkiem VAT?

Przepisy zawierają przydatną wskazówkę, która pomaga zdefiniować to kłopotliwe pojęcie “podobnego zakładu”. Jest to umeblowany lokal, z zapewnionym miejscem do spania; bez lub z miejscem odpowiednim do przygotowania posiłków, używanym przez osoby odwiedzające lub podróżnych. Wielu właścicieli nieruchomości błędnie sądzi, że ich dochody z takich serwisów jak Airbnb, nie podlegają opodatkowaniu VAT, ponieważ nie zapewniają oni swoim gościom wyżywienia. Okazuje się jednak, iż to nie ma znaczenia. Ważne bowiem jest, czy zakwaterowanie jest dostosowane do użytku przez odwiedzających lub podróżnych.

Osobny podmiot prawny

Problem z dochodami (np. z Airbnb) znika, jeśli są one uzyskiwane za pośrednictwem innego podmiotu prawnego niż główna działalność zarejestrowana jako płatnik VAT, jak zasugerowano w przypadku Jana sprzedającego prezenty. 

Przykład: Jesteś zarejestrowany jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, ale posiadasz nieruchomość mieszkalną wspólnie z inną osobą (np. partnerem lub współmałżonkiem). Wtedy dochód ten będzie uzyskiwany w ramach spółki osobowej, więc VAT nie będzie już stanowił problemu.

Więcej informacji znajdziesz tutaj

Ważne jest, aby decyzje podejmowane w sprawie podatku VAT były zgodne z innymi podatkami. Jeżeli dochód ze wspólnie posiadanego majątku jest traktowany jako spółka osobowa dla podatku VAT, wówczas powinien on  być traktowany w ten sam sposób na indywidualnych zeznaniach podatkowych self-assessment.

Podział działalności w świetle VAT

W momencie, gdy zdecydujesz o rozdzieleniu działalności na odrębne podmioty prawne, powinieneś to dobrze zaplanować, aby uniknąć zakwestionowania podziału przez HMRC. Może bowiem okazać się, że MRC stwierdzi, iż w rzeczywistości istnieje tylko jeden biznes, a podatek należny jest płatny od wszystkich źródeł dochodu. Nawet jeśli podział został przeprowadzony prawidłowo (oddzielne konta bankowe, oddzielne fakturowanie, wydatki itp.), to HMRC ma prawo traktować te dwa podmioty jako jeden biznes wtedy, gdy są one powiązane ze sobą finansowo, ekonomicznie i organizacyjnie.

Kluczowe w tych przepisach jest "i". Oznacza to,  że HMRC musi udowodnić zaistnienie wszystkich trzech powiązań, aby potraktować dwa oddzielne przedsiębiorstwa jako jeden podmiot.

Przed wejściem w życie Freedom of Information Act 2000 ułatwieniem dla podatników były wytyczne HMRC. Pytania w tamtych wytycznych pozostają nadal aktualne i mogę być pomocne w kwestii roztrzygnięcia powiązań podmiotów prawnych.

• Powiązania biznesowe - czy oba przedsiębiorstwa dążą do realizacji tych samych celów gospodarczych? Czy działalność jednej części przedsiębiorstwa przynosi korzyści drugiej? Czy oba przedsiębiorstwa zaopatrują ten sam krąg klientów?
• Powiązania organizacyjne - czy istnieją dwa odrębne podmioty prawne? Czy pomieszczenia dla tych podmiotów są wspólne? Czy mają wspólny zarząd? Czy zatrudniają wspólnych pracowników?
• Powiązania finansowe - czy jedna część przedsiębiorstwa udziela wsparcia finansowego drugiej? Czy oba podmioty byłyby w stanie utrzymać się finansowo bez wzajemnego wsparcia? Czy istnieje wspólny interes finansowy w zyskach z działalności?

Orzecznictwo w sprawach podziału podmiotów prawnych

W brytyjskim orzecznictwie można doszukać się wielu spraw rozstrzygających spory w tym zakresie. Jedna z najnowszych spraw rozstrzyganych przez First-tier Tribunal dotyczyła tynkarza (D Vaughn przeciwko HMRC). Tynkarz oprócz głównej działalności, wykonywał również wylewki podłogowe. Do 2012 roku działał jako jednoosobowa działalność gospodarcza. Wówczas jego księgowy doradził mu, aby utworzył spółkę z żoną dla prac związanych z wylewkami, w celu uniknięcia problemu z rejestracją (tj. podziału działalności). HMRC orzekł, że istniała tylko jedna jednoosobowa działalność gospodarcza, a łączny obrót z obu działalności oznaczał datę rejestracji 1 marca 2013 roku. Tynkarz złożył apelację do trybunału, która została uwzględniona. Sąd uznał, że istniały dwa różne podmioty. Sprawa ta została rozstrzygnięta na korzyść podatnika nieoczekiwanie, ponieważ nie dokonał on poprawnego podziału dokumentacji księgowej. Takie rozstrzygnięcie sprawy przez Trybunał pokazuje, jak ważne jest kwestionowanie decyzji wydawanych przez HMRC, które nie zawsze okazują się ostateczne.

Zasada 28 dni dla wynajmu kwater prywatnych

Jeśli twój zysk z Airbnb podlega opodatkowaniu VAT, czyli nie ma możliwości podziału działalności, można zastosować obniżoną stawkę podatku należnego. Tę opcję można wykorzystać wtedy, gdy ten sam gość przebywa w kwaterze wynajętej przez pośrednictwo Airbnb dłużej, niż 28 dni z rzędu. W takich przypadkach nie będzie płacony podatek VAT do 80% dochodu otrzymanego od gościa za dzień 29 i kolejne dni pobytu. Obniżenie opłaty o 80% nie oznacza, że uzyskuje się dochód zwolniony z opodatkowania z ograniczeniem podatku naliczonego zgodnie z zasadami częściowego zwolnienia. Dochód ten jest nadal klasyfikowany jako podlegający opodatkowaniu, tzn. można  ubiegać się o podatek naliczony od związanych z nim kosztów.

Dochód z krótkoterminowego wynajmu kwater będzie opodatkowany, ponieważ jest on wypłacany temu samemu podmiotowi zarejestrowanemu jako płatnik VAT, co główna działalność gospodarcza. Możliwe jest prowadzenie działalności związanej z wynajmem poprzez oddzielny podmiot, np. spółkę osobową. Należy tylko upewnić się, że opodatkowanie podatkiem dochodowym pokrywa się z opodatkowaniem VAT.