Czy warto inwestować w nieruchomości w Szkocji?

Zbigniew, inwestor z Londynu, który jest moim klientem od kilku lat, zadzwonił do mnie z zapytaniem o optymalizację podatkową na zbliżający się rok podatkowy. W trakcie naszej rozmowy podzielił się również swoim pomysłem zakupu drugiego domu w Szkocji, który byłby dla niego i jego rodziny idealnym miejscem na odpoczynek, z dala od zgiełku Londynu. Miejsce o którym myśleli znajduje się w Highlandach, w miejscu często uczęstszanym przez turystów, co czyniłoby tę inwestycję jeszcze bardziej interesującą. Ale czy na pewno?

Zakup drugiej nieruchomości z Szkocji

Lokalizacja wybrana przez rodzinę Zbigniewa przywodzi na myśl nie tylko niezwykłe krajobrazy, ale także pewne specyficzne kwestie podatkowe, albowiem musimy wziąć pod uwagę, że od kwietnia 2015 roku to Szkocki Parlament jest odpowiedzialny za ustanawianie podatku od transakcji gruntowych i budynków - Land and Building Transaction Tax (LBTT), działający w sposób podobny do podatku Stamp Duty Land Tax (SDLT) w Anglii - a ten w szkocji jest nieco wyższy. Nasza rozmowa zatem bazowała na tym, że istnieją kluczowe różnice, o których powinien być świadomy – szczególnie jeśli jego plany finansowe opierały się na założeniach dotyczących SDLT.

Podatek od zakupu nieruchomości w Szkocji

Ważne jest, aby zauważyć, że progi stawek dla LBTT są generalnie niższe niż dla SDLT, co oznacza, że wyższe stawki zaczynają obowiązywać szybciej dla droższych nieruchomości. Co więcej, rząd szkocki nie podniósł progu stawki zerowej LBTT, w przeciwieństwie do rządu Walii, gdy podwojono próg stawki zerowej SDLT we wrześniu 2022 roku.

Aktualne progi i stawki dla nieruchomości mieszkalnych w Szkocji przedstawiają się następująco:

Źródło: Revenue Scotland

Czy opłaca się inwestować w nieruchomości w Szkocji?

Załóżmy, dla przykładu, że nieruchomość, którą kupuje Zbigniew, kosztuje £850,000. Nieruchomość w Anglii obarczona byłaby podatkiem SDLT w wysokości £30,000, podczas gdy szkocka nieruchomość o tej samej cenie generowałaby opłatę LBTT wynoszącą £60,439 - ponad dwukrotnie wyższą. Jednak to nie koniec złych informacji dla Zbigniewa, ponieważ w jego przypadku musimy uwzględnić dodatkową opłatę tzw. Additional Dwelling Suplement.

Additional Dwelling Suplement (ADS)

Zakładając że nieruchomość, której zakup omawialiśmy, ma być drugą nieruchomością, będzie to oznaczało zastosowanie nieco wyższego podatku do zapłaty do szkockiego fiskusa. Podobnie jak w przypadku SDLT, który zakłada wyższy podatek o 3% od regularnych stawek SDLT (co oznaczałoby SDLT w wysokości £55,000 na nieruchomość o wartości £850,000), opłata LBTT wynosi 6%, co oznacza, że Zbigniew musiałby się przygotować na opłacenie podatku w wysokości £111,349.

Posiadanie mieszkania w Polsce również kwalifikuje się jako posiadanie nieruchomości mieszkalnej, co może pociągać za sobą dodatkowy podatek.

Czy urząd się dowie o tym, że posiadasz lub posiadałeś mieszkanie za granicą?

Z pewnością tak - dzięki systemowi CRS - czyli wymianie informacji pomiędzy urzędami.

Szkocja czy Anglia?

Wielu klientów zdaje sobie sprawę, że Szkocja (i Walia) ma odrębny system podatków gruntowych, ale mogą zakładać, że kwota do zapłaty będzie podobna, co sprawia, że staje się to drugorzędną kwestią. Jednak różnica może być znacząca.

Alternatywą dla Zbigniewa byłoby rozejrzenie się za domem w Anglii, co pozwoliłoby mu zaoszczędzić aż £56,000. W Szkocji za domy płaci się więcej podatku niż w Anglii, a jeśli kupujesz drugi dom, koszty dodatkowo rosną.

Zatem przyjrzeliśmy się innym miejscom, które mogłyby przypaść do gustu Zbigniewowi i jego uwagę przykuł Lake District. To uroczy zakątek w północno-zachodniej Anglii, słynący z krystalicznie czystych jezior, malowniczych górskich krajobrazów i obfitości ścieżek na piesze wędrówki. Lake District to nie tylko raj dla miłośników natury, ale też świetne miejsce na inwestycję w nieruchomość, idealne dla tych, którzy marzą o chwili wytchnienia z dala od miejskiego zgiełku. Inwestycja w dom w tym regionie, z uwzględnieniem angielskiego podatku stemplowego (SDLT), jawi się jako kusząca alternatywa, zachęcająca do przemyślenia, gdzie najlepiej zainwestować w drugi dom.